Wspólnoty mieszkaniowe

Zarządzamy następującymi budynkami wspólnot mieszkaniowych:

Ogólne informacje

Wspólnotę mieszkaniową tworzy ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości, tak lokali mieszkalnych, jak i użytkowych, wyodrębnionych i niewyodrębnionych (stanowiących np. własność gminy). Wspólnota może nabywać prawa i zaciągać zobowiązania, pozywać i być pozywana. Jest jednostką organizacyjną nie posiadającą osobowości prawnej. Wspólnota mieszkaniowa powstaje automatycznie, z mocy prawa, z chwilą ustanowienia odrębnej własności co najmniej jednego lokalu.

Podstawowe przepisy regulujące zasady funkcjonowania wspólnoty mieszkaniowej:

  1. Ustawa o własności lokali z dnia 24 czerwca 1994r. Tekst jednolity: Dz.U.00.80.903 z późniejszymi zmianami – linki do www.sejm.gpv.pl.
  2. Ustawa o gospodarce nieruchomościami z dnia 21 sierpnia 1997r. Tekst jednolity: Dz.U.04.261.2603 z późniejszymi zmianami.
  3. Kodeks cywilny z dnia 23 kwietnia 1964r. Tekst jednolity: Dz.U.64.16.93 z późniejszymi zmianami.

Ponadto polecamy zapoznanie się z następującymi przepisami:

Zebrania wspólnoty mieszkaniowej

Zwoływanie zebrań właścicieli jest obowiązkiem zarządu, wynikającym zarówno z ogólnej kompetencji do kierowania sprawami wspólnoty i reprezentacji, jak też z wyraźnych zapisów ustawy. Ustawa bowiem obliguje zarząd lub zarządcę powołanego w trybie art. 18 UWL do zwołania zebrania sprawozdawczego (tzw. absolutoryjnego) minimum raz do roku, najpóźniej do końca pierwszego kwartału. W przypadku, gdy zarząd lub zarządca nie zwoła rocznego zebrania w wymaganym terminie może to uczynić każdy właściciel. Przedmiotem zebrania absolutoryjnego powinny być w szczególności:

  • uchwalenie rocznego planu gospodarczego zarządu nieruchomością wspólną i opłat na pokrycie kosztów zarządu,
  • ocena pracy zarządu lub zarządcy, powołanego w trybie art. 18 UWL,
  • sprawozdanie zarządu i podjęcie uchwały w przedmiocie udzielenie mu absolutorium.

Poza obligatoryjnym zebraniem można w każdej chwili zwołać zebranie nadzwyczajne. Zebranie takie jest zwoływane z inicjatywy zarządu, bądź na wniosek właścicieli posiadających łącznie co najmniej 1/10 udziałów w nieruchomości.

Zawiadomienie o zebraniu, zawierające minimum wskazanie dnia, godziny, miejsca i porządku obrad, doręcza się każdemu właścicielowi na piśmie z co najmniej 7 dniowym wyprzedzeniem. W przypadku zgłaszania propozycji zmian we wzajemnych prawach i obowiązkach właścicieli, należy wskazać w zawiadomieniu o zebraniu treść tych zmian.

Tryb podejmowania uchwały właścicieli lokali

Uchwały właścicieli lokali mogą być podejmowane na zebraniu, drogą indywidualnego zbierania głosów wyrażonych pisemnie, bądź mogą być wynikiem głosów częściowo oddanych na zebraniu, częściowo w drodze indywidualnego zbierania głosów.

Uchwała zostaje podjęta, jeżeli większość właścicieli (liczona wg wielkości udziałów) głosuje za podjęciem uchwały, o ile w umowie lub uchwale podjętej w tym trybie nie postanowiono, że w określonej sprawie na każdego właściciela przypada jeden głos.

W sytuacji, gdy suma udziałów w nieruchomości wspólnej nie jest równa 1 albo większość udziałów należy do jednego właściciela, bądź gdy obie ww. przesłanki są jednocześnie spełnione, na żądanie właścicieli lokali posiadających łącznie co najmniej 1/5 udziałów w nieruchomości wspólnej możliwe jest wprowadzenie głosowania wg zasady, że na każdego właściciela przypada jeden głos.

W przypadku podejmowania uchwały w trybie indywidualnego zbierania głosów każdy właściciel powinien zostać powiadomiony na piśmie o treści podjętej uchwały.

Zaskarżenie uchwały

Każdemu właścicielowi lokalu przysługuje prawo zaskarżenia uchwały do sądu z powodu jej niezgodności z przepisami prawa lub umową właścicieli, albo jeśli narusza ona zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza jego interesy. Powództwo może być wytoczone w terminie 6 tygodni od dnia podjęcia uchwały na zebraniu właścicieli lub od dnia powiadomienia wytaczającego powództwo o treści uchwały podjętej w trybie indywidualnego zbierania głosów. Sąd prowadzący postępowanie w sprawie zaskarżenia uchwały może (ale nie musi) wstrzymać jej wykonanie do czasu rozstrzygnięcia sprawy.